Engenheiro de Produção pela Faculdade de Campinas (2013), Especializado em Gestão de Obras pela Universidade Federal de São Carlos (2015), Especializado em Gestão e Estratégia de Empresas pela Universidade Estadual de Campinas (2016), PMO-CP (PMO Certified Practitioner) pelo PMO Global Alliance (2019). Sócio Fundador da PMON Gerenciamento, empresa especializada no Orçamento, Planejamento e Gerenciamento de obras.
Existem várias opções de regime de contrato de construção no mercado nacional, e para esclarecer um pouco mais quais são as principais características de cada um, suas vantagens e desvantagens nós da PMON Gerenciamento lançamos a série de artigos “Modalidades de contrato de Construção – Descubra a melhor opção para o seu projeto”.
Continuando…
Preço Máximo Garantido ou “PMG”
Será que existe alguma forma de aproveitar os benefícios do preço fechado/global sem arcar com os impactos tributários? A partir desta questão que surgiu a modalidade de “Preço Máximo Garantido” que é conceito de contrato híbrido entre o preço fechado e a construção por administração.
No PMG, a construtora elabora um orçamento aberto com uma taxa de remuneração e apresenta ao empreendedor. Se ele concordar, eles assinam o contrato com duas condições principais:
- Se
o custo da obra for menor do que aquele previsto no momento da confecção do
orçamento:
Nesse caso, todo mundo sai ganhando! Construtora e cliente dividem meio a meio a economia obtida.
Exemplo: Se o contrato previa o custo de R$ 10 milhões de reais, mas a obra custou R$ 9,7 milhões, então o cliente pagará só R$ 9,85 milhões. A economia é, portanto, de R$ 150 mil para o cliente, com um lucro adicional de R$ 150 mil para a construtora.
- Se
o custo for maior do que o orçamento previsto:
Prejuízo para a construtora, “sem impactos” diretos no bolso do cliente. Nesse caso, a diferença é inteiramente paga pela construtora.
Quando ocorre o aumento dos custos, há sempre o risco de a construtora desistir da obra ao ver que não será possível finalizá-la no preço acordado. Como a construtora deveria tirar recursos do próprio bolso para terminar a obra, ela pode simplesmente abandonar a obra incompleta para não tomar o prejuízo, o que só piora para o contratante que muito provavelmente iniciara uma disputa jurídica junta a empresa desertora do contrato e ainda terá a responsabilidade de contratar uma nova empresa para realizar a finalização do projeto ( com grandes chances de ter um estouro no custo predefinido ).
A matemática deste tipo de contrato de construção é simples, mas na prática a negociação é bem complicada. No estabelecimento do orçamento da obra, a construtora tende a superestimar os custos para tentar aumentar suas chances de economizar, enquanto o cliente precisa ter o discernimento técnico para julgar os preços e soluções propostas.
O Preço Máximo Garantido funciona bem com empresas parceiras e com mútua confiança representando uma excelente solução para ambas as partes trabalharem juntas alinhando interesses e evitando o estouro de orçamento.
Tomada de preços ou empreitada por preços unitários
Nesta modalidade, cada serviço executado para construir o projeto tem um preço determinado por unidade de medida. Por exemplo: metro cúbico de estrutura de concreto, quilos de estrutura de aço, metro quadrado de pavimento, metro linear de muro de divisa.
O preço final da construção é a soma dos preços dos serviços multiplicados pelas suas quantidades.
Essa forma de contratar é comum em obras de manutenção, reformas e de infraestrutura, onde há uma baixa variação nos tipos de serviços e grandes quantidades para ser executada. Tomando como exemplo uma obra de uma estrada, fixa-se um preço pelo metro cúbico de movimentação de terra e pelo metro quadrado de asfalto, ao final de uma etapa, mede-se as quantidades executadas e paga-se o preço, o qual pode ter leve variação do orçamento inicial.
VANTAGENS
- Pagamento apenas pelos serviços efetivamente executados;
- Apresenta menor risco para o construtor, na medida em que ele não assume risco quanto aos quantitativos de serviços (riscos geológicos do construtor são minimizados);
- A obra pode ser licitada com um projeto com grau de detalhamento inferior ao exigido para uma empreitada por preço global ou integral.
DESVANTAGENS
- Exige maior rigor nas medições dos serviços;
- Maior custo da administração para acompanhamento da obra;
- Favorece o jogo de planilha;
- Necessidade frequente de aditivos, para inclusão de novos serviços ou alteração dos quantitativos dos serviços contratuais;
- O preço final do contrato é incerto, pois é baseado em estimativa de quantitativos que podem variar durante a execução da obra;
- Exige que as partes renegociem preços unitários quando ocorrem alterações relevantes dos quantitativos contratados;
- Não incentiva o cumprimento de prazos, pois o contratado recebe por tudo o que fez, mesmo atrasado.
Outros modelos…
O mercado da construção é dinâmico e muitas vezes surgem modelos de contrato que são adaptados caso a caso, por exemplo:
“administração com preço alvo”
É quase uma PMG. O mercado tem tratado como algo mais flexível do que o PMG onde o preço inicial do contrato é mera intenção, não existindo o compromisso “garantido” com o valor final da obra. Normalmente o construtor perde a taxa de administração após ter atingido o preço alvo (P.A). Obs. No modelo PMG ele assume todo o excesso dos custos inerentes a finalização da obra.
“Aliança”
Tratasse de um modelo mais focado na gestão. Nesse modelo é necessário que exista muita sinergia, transparência e cooperação entre o incorporador e construtor afinal tratasse de uma relação “ganha x ganha”. As equipes comerciais, engenharia, planejamento, suprimentos se unem para a construção da obra. Neste caso o orçamento é aberto (Open Book) e a engenharia atua para atingir o preço alvo do projeto em conjunto (Target Price Conjunto), afinal o lucro e overhead são pré-definidos na assinatura da aliança.
Afinal, qual é o melhor regime de contrato para a minha obra?
A resposta é DEPENDE. Existem diversas variáveis que nos impede de definir qual é o melhor modelo, mas a nossa sugestão é que você analise as principais características dos contratos e compare com a forma como cada construtora está acostumada a trabalhar, o ideal é perceber qual a forma de contrato que resultaria no melhor preço, sem comprometer o prazo ou a qualidade. Caso ainda fique na dúvida, procure a ajuda de empresas especializadas em gerenciamento de projetos e obras que possam auxiliar no processo de análise e tomada de decisão antes de bater o martelo no tipo de contrato e construtora.
Por fim e independentemente de qual será o contrato de empreitada ou construção que você firmar, fique atento na entrega da documentação que regulariza a conclusão da obra, As Built, certificados de garantia, manuais de uso e operação e principalmente na questão legal, “Habite-se”, “Alvará do Corpo de Bombeiros” e na averbação da área construída no Cartório de Imóveis.