Engenheiro de Produção pela Faculdade de Campinas (2013), Especializado em Gestão de Obras pela Universidade Federal de São Carlos (2015), Especializado em Gestão e Estratégia de Empresas pela Universidade Estadual de Campinas (2016), PMO-CP (PMO Certified Practitioner) pelo PMO Global Alliance (2019). Sócio Fundador da PMON Gerenciamento, empresa especializada no Orçamento, Planejamento e Gerenciamento de obras.
Quando um incorporador ou investidor decide realizar o desenvolvimento de um projeto de construção em algum momento deverá selecionar uma empresa para realizar a construção do seu projeto. Dentre diversas variáveis que precisam ser levadas em consideração, uma das mais importantes que deve ser esclarecida antes mesmo de cogitar as empresas para participar da concorrência é: Qual o melhor modelo de contratação para esta obra?
Ao contrário do que se imagina, existem diversos modelos para contratação de uma construtora e precisam ser analisados individualmente para entender qual melhor atende à demanda do projeto.
Os modelos mais comuns praticados são:
E para explicaremos de forma simplificada o conceito e como funciona cada tipo de contrato de construção e empreitada, lançaremos uma série de artigos descrevendo as principais características, vantagens e desvantagens de cada um.
Preço fechado ou a Empreitada por preço global
O “preço fechado” ou a “empreitada por preço global” é o contrato mais prático e de menor risco, o contratante paga um preço fixo e determinado e a construtora que executa a obra de forma completa.
Para que o contrato por preço fechado funcione bem, é fundamental que o escopo da obra esteja claro para ambas as partes e com os projetos e memoriais bem definidos, afim de evitar desgastes ou pleitos do âmbito de “este serviço estava ou não incluso no contrato?”.
Qualquer alteração fora de contrato costuma sair mais caro para o contratante, exigindo aditivos de contrato e negociações que podem vir a ser desgastantes, dificultando a gestão e relação entre as partes durante a execução da obra.
VANTAGENS
- Simplicidade nas medições: medições geralmente são realizadas por etapa concluída;
- Menor custo para a administração (BackOffice) do contratante;
- Valor final do contrato é fixo (a princípio);
- Restringe os pleitos do construtor e a assinatura de aditivos; (desde que o escopo tenha sido bem definido e os projetos e memoriais bem detalhados e compatibilizados)
- Dificulta o jogo de planilha;
- Incentiva o cumprimento de prazo, pois o contratado só recebe quando conclui uma etapa.
DESVANTAGENS
- Como o construtor assume os riscos associados aos quantitativos de serviços, o valor global da proposta tende a ser superior, se comparado com a outros regimes de contrato;
- Tendência de haver maior percentual de riscos e imprevistos no BDI do construtor;
- A cobrança de imposto sobre imposto (bitributação);
Existe uma leve variação do modelo preço fechado que é a aplicação do conceito “turn key” ou “chave na mão”, que nada mais é que uma obrigação fixada pelas partes em processos licitatórios, em que a construtora tem liberdade de executar a obra com tecnologias próprias e o cliente “reduz o controle” sobre como ela construirá, e o projeto deverá ser entregue em plenas condições de operação, e tanto o preço total pelo serviço quanto o prazo de entrega são definidos durante a licitação.
Preço de custo ou Construção por administração
Essa modalidade de contratação é utilizada quando se tem uma ideia macro do projeto, como um projeto básico, mas muitos detalhes estão sem definição, funcionando da seguinte forma: a construtora executa a obra e cobra uma taxa de administração que pode ser cobrada por um percentual que varia de 8%-25% conforme o tipo e tamanho da obra (quanto maior a obra menor a taxa) sobre os custos de materiais, equipamentos e mão de obra ou uma remuneração fixa mensal.
Significa dizer que há maior flexibilização, visto que o acabamento, layout interno, e disposições particulares são decididas pelo consumidor no decorrer da obra e maior transparência pois o cliente sabe exatamente o custo de cada item da obra.
Como a construtora não possui informações suficientes para orçar a obra de forma detalhada para passar um preço fixo, mas o cliente quer começar a construção e definir, por exemplo, acabamentos e revestimentos mais adiante, o cliente pagará a taxa de administração para garantir a margem da construtora.
Vantagens
- No regime de contratação por administração caso o empreendedor precise parar por algum motivo a obra, geralmente não há penalidades vinculadas (multas);
- Maior transparência nas contratações;
- Flexibilidade para realizar alterações durante a fase de obra;
Desvantagens
- Não se sabe ao certo qual será o custo final de construção;
- Quanto mais caro ficar a obra, maior será a remuneração da construção (conflito de interesses podem comprometer a eficiência e comprometimento nas definições de projetos e contratações);
No próximo artigo abordaremos os regimes Preço Máximo Garantido ou “PMG” e Tomada de preços ou empreitada por preços unitários.